文/挪威

存量房贷下降的政策，可能要开始落地了。最近大家讨论得比较火热的存量房贷下降，起初是由住建部提出来的，但是很多人表示不信，要继续提前还贷，而这次提出存量房贷下降的单位就不同了，是：

央行。

(相关资料图)

说到底，存量房贷降不降，是商业银行和购房者之间的事儿，住建部发个声是好心，但住建部是管不到商业银行的，真正能管到商业银行的单位，央妈算一个，所以对于这一波央妈的生命，大家非常买单。

我好几个准备提前还贷的朋友，都纷纷停止了脚步，一致表示，如果存量房贷能降低，年底就改提车，否则年底就提前还贷。

而且我觉得大家有必要注意的一点是，之前谈存量房贷的语气，发声的单位都是，鼓励引导商业银行降低存量房贷，这次不同了，央妈话说得很明白：

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

鼓励的意思是，你这么干我很欣赏；指导的意思是，你不这么干我这过不了关。两字之差，意思差很多，在银行工作的朋友告诉我，这次可能要来真的，大家的存量房贷下降，大概率会落地，准备年底提车吧。

之所以存量房贷下降让这么多人关注，实在是之前上车的购房者，利率太高了。

找张图给大家看一下，就明白了，下面是从2017年至今的个人住房贷款利率走势图。大家可以看到，从2017年末到2021年末，房贷利率一直在高位，很多人买房的时候，利率都是五点几冲6大关。

相比之下，2022年2季度之后开始购房的人，利率下降了很多，尤其是今年的利率，跌倒了4.14%左右，比高位时下降了差不多140个基点。

有媒体做了一份测算，100万的房贷，按照最高位5.5%的利率计算和按照4.14%的利率计算，按照等额本息的还款方式，息差能达到：

18万。

而对于买在一二线城市，动辄大几百万房贷的购房者来说，存量房贷利率下降，那是好几个18万的事儿，利好确实不止一星半点，能帮居民部门省下这笔钱，居民部门就敢拿着这些钱去提个车旅个游扩大消费。

当然了，从表面上看，存量房贷利率的下降，需要银行出血，但银行的损失真的会很大吗？却也未必，原因很简单，提前还贷的人实在太多了。

上个月，全国银行间同业拆借中心的数据显示，rmbs条件早偿指数差不多是0.17左右。我去看了一眼，8月初该指数是0.13，比高峰回落了一些，高峰出现在五六月份。但是比去年的水平，仍然整体要高很多。

关于什么事rmbs条件早偿指数，大家不用详细了解，只要知道一点就行了：

这玩意可以反馈人们提前还贷的情况。

指数高说明提前还贷的风潮迅猛，现在虽然回落，但仍然比去年前年高很多。而提前还贷是银行不愿意看到的，也是监管层不愿意看到的，原因很简单，你的债务是银行的资产，如果你提前还贷注销了这笔债务，银行的资产就会失去一部分。

再加上现在房地产市场不振，大家也没有很大的意愿去举债消费，结果就是银行的款项贷不出去，而与之相反，银行的存款却在大幅增加。

存款这种东西，是你的资产，但是是银行的负债，因为银行要为此付出利息，如果没有办法把钱贷出去，那放在那就是在吃灰。

对于银行来说，也没有太多可选项，一边是存款在增加，一边是贷款在下降，还有提前还贷潮，所以要么降低存量房贷利率，要么准备迎接大伙儿大规模的提前还贷。

相比之下，降低存量房贷利率，减轻居民的债务负担，总比大伙儿集体冲击提前还贷好，而且以中国消费者的热情，你减轻10万的债务负担，就能从其它消费为度创造超过10万的债务规模，比如提车。银行在房贷上出的血，也能从其它渠道回血，这是真正的双赢。

老说要扩大消费，怎么扩大，要么给钱，要么降债，总要取其一。毕竟，有钱，谁不喜欢消费呢。

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